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北京开始流行“商改写” 写字楼的春天真来了?

北京晚报 [2016-10-28] 关键字:商改写

    上班低头打卡,下班匆匆回家,白天的格子间内年轻白领们都在安静的工作,唯一的声音是电脑键盘的敲击声。这是你头脑中对写字楼办公的记忆?那这种印象恐怕就OUT了。如今的新型写字楼里,可办公、可交友、可相亲、可运动,还可逛大集,完全就是一个“现实版”的真人秀。
    遭遇同质化和电商夹击的北京传统商场,开始部分尝试将商场改造为写字楼,尤其是适应中小创业型企业的社交型写字楼,受到不少开发商的青睐。写字楼的春天真的来了?
写字楼里办起了集市
    2016年9月23日,一个周五的工作日。中午午休时,在望京SOHO某创业企业上班的小白领wendy从办公室下楼去常去的快餐店觅食时,意外发现,一层的中央广场今天有点儿与往常不同,几十个矮桌支起的“小摊”围成的小圈内,摆放着各式各样的小玩意,广场前搭建起的临时音乐台上,还有一对年轻乐手在唱着呐喊青春的摇滚乐,“我的梦想……”“对哈,今天中午这里有个集市,好像还有什么办公椅速滑赛。”wendy想起,昨天临下班前,曾听同事们议论起,写字楼周五有一个“闹海市集”,微信公众号群发的消息有介绍过。
    28岁的小白领索性延迟了午餐时间,随着人流走进了热闹之中。第一家摊贩在出售新鲜的蔬菜沙拉,只要微信扫码关注一下,就可免费领取。饿着肚子的wendy立马打开了手机,赢得了一份绿色的沙拉。第二家摊贩在展示秘制的鸭脖,她又凑近去拿牙签尝了几口。隔着两家还有面包……一家又一家,30分钟转下来,她感觉比吃了份石锅饭还要胀肚子。从人群里挤出来时,她手中还多了一个新买的毛绒钥匙链。
    一场商品集市,只是望京SOHO社交场景中的一种。自从SOHO中国宣布将“由售转租”、董事长潘石屹将旗下物业投入到“联合办公”的大潮后,这里就变得越来越好玩。“我们基本上每个月就会做一次大型活动。”SOHO中国推广部的工作人员告诉记者,迄今为止,北京和上海的SOHO写字楼里,举办过投资者沙龙、“脱单”派对、瑜伽派对、超级路演,邀请过俞敏洪、刘强东、李开复等商业领袖,“就是每个月找个理由,让在这里办公的小伙伴们乐一乐。”

“商改写”成为新趋势
    实际上,一段时间以来,关于传统商业寻求转型的例子不时涌现。比如,三里屯太平洋百货已改造为新型写字楼,不久将对外招租。北京盈科中心也从商业变身为写字楼。潘石屹也在接受记者采访时提到,十年甚至五年前,商铺的利润率还是办公楼的几倍,而现在商铺的利用率远不如办公楼。相比容易受互联网影响的商场,写字楼无疑是更好的选择。“所以,我们的光华路SOHO,原先做好的商场部分最终改成了办公空间。”
    “受电商冲击,传统的商业地产租金增长比较缓慢,而相反,写字楼空置率保持低位,租金更是在高位保持稳定。”戴德梁行中国区写字楼企业服务部主管严区海告诉记者,2013年开始,北京写字楼租金一直保持稳定。从商圈层面来看,除近期有新增供应入市的燕莎、亚奥、望京和亦庄商圈外,其他商圈空置率均低于5%,金融街商圈更是一席难求,空置率仅为0.8%。“一方面网络对实体商业的冲击,一方面是北京写字楼市场的供不应求,‘商改写’慢慢成为一种新思路。”
    高力国际分析师也告诉记者,受制于城内核心区无新增土地可用于新建写字楼的现实,包括酒店、商场在内的一些经营不善的传统商业也开始倾向于向有稳定租金收益的写字楼转型。“特别是共享经济的产生,成为支撑写字楼市场的新需求。”分析师提出,核心商圈的优质写字楼无法照顾到中小企业的租赁需求,过去那种“蜗居”于某个住宅小区的方式已不适合新经济,“这就产生了大量转移出来的新租赁需求。”
丰富化成为新比拼
    当然,硬币的另一面,随着进入者的增多,写字楼市场的竞争也趋向激烈,部分老式样的写字楼和非核心区写字楼,就常常经历着招租的尴尬。位于东二环的某老式商务会馆,尽管地段核心,可对外的租金报价只有5元/平方米/天。而在亦庄经济开发区,某个建筑样式单一的写字楼园区,尽管工作人员对外宣称“已满租”,但记者在园区里转了一圈却发现,每一栋楼里都有不少空置办公室,下午4点的上班时间,办公室大门紧闭,门口也没有任何企业名牌。
   “过去,来写字楼办公的人只是希望你提供一个业务往来和处理的空间,现在他们希望得到更多,从办公注册、投资融资,到法律支援、商务合作,甚至是吃饭相亲、健身交友……”一家写字楼的运营商告诉记者。
    “我们选择在哪里办公,不是只考虑租金价格的,我们也看中圈层,希望能结交到志同道合的朋友甚至合作伙伴。”创业者宋先生和记者形容,他喜欢的写字楼,是那种推开隔壁门就能找到有同样创业甘苦的“同志”,或者在写字楼的楼上,就可以找到所需要的业务合作伙伴。“对于我的员工来说,他们更希望写字楼里能有可口的饮食、高速的网络、免费的健身场所,甚至是定期的相亲活动。”
    为适应租赁者这种多元化的需求,抓住来之不易的市场机会,越来越多的开发商也投入到打造社交化、共享化写字楼的浪潮之中,并且挖空心思的提供从注册、法务到创业导师的一条龙服务。李开复、徐小平、俞敏洪……这些商业界的励志人物,被发现频繁出现在各种创业分享课堂中。就在本周,清华经管创业者加速器也宣布和首开共同联手,打造清创首开X+SPACE协同空间。
写字楼的春天真来了?
写字楼的春天真的来了?业内专家给出了理性的回复。
    严区海就提出,传统商业改造成写字楼并非没有门槛,“商改写”面临着四大挑战。从政策层面看,二者虽均为商业用地,40年产权,但如果当初拿地性质不含办公用途,则商场不可改为写字楼;商业的平面设计绝大部分不适合写字楼使用,因此在“商改写”时需要优化平面设计以满足写字楼用户的使用要求;写字楼对于自然采光有较高要求,因此“商改写”需要提供一整套全新的自然采光方案,改造商业工程的施工非常复杂;大楼内原有租户的退租,续租工作复杂繁琐。
    中国商业地产联盟秘书长王永平也在接受媒体采访时表示,商业的公共空间较大,改成办公楼一定会填补楼板面积,需要重新分割空间,如果规划不允许新加面积,就会出现巨大的面积浪费。据其介绍,曾经有一处知名商场,放弃了购物中心的定位后,将高层空间清理出用于办公,低层则提供相关服务配套,但由于很多资源并不匹配改造后的空间,账也算不过来,因此直到目前调整仍未完成。
    至于刚兴起的面对创业者的共享型写字楼,更是存在着概念化的“一拥而上”、缺乏明确可行的行业标准、运营主体专业素质和能力良莠不齐等现实问题。“写字楼的春天绝不能一概而论,在投入之前,要理性考虑。”
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